Acheter son logement dans le canton de Vaud : quels fonds propres, et quel rôle pour la prévoyance ?

Les « exigences minimales pour les financements hypothécaires » de l’Association suisse des banquiers sont reconnues par la FINMA comme standard minimal. Dans leur version en vigueur depuis le 1^er janvier 2025, elles prévoient :

• au moins 10 % de fonds propres sur la valeur de nantissement, qui ne proviennent pas du 2^e pilier (ni retrait anticipé, ni mise en gage) ;
• si le prix d’achat dépasse la valeur de nantissement retenue par la banque, la différence doit être financée entièrement par de tels fonds propres ;
• la dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au plus, par un amortissement linéaire.

Ce sont des minimums. Selon la FINMA (communication sur la surveillance 02/2025), les banques fixent en pratique un financement maximal de 80 % pour un logement occupé par son propriétaire : il faut donc en général 20 % de fonds propres au total.

Comptent notamment comme fonds propres : les avances d’hoirie et donations, et les prêts cédés à la banque ou assortis d’une convention de postposition. Pour un logement à usage propre, un prêt de la famille proche peut aussi compter si le prêteur confirme par écrit à la banque qu’il ne sera remboursé qu’avec l’accord de celle-ci.

Pas au sens des règles reconnues par la FINMA : au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent venir de fonds propres qui ne proviennent pas du 2^e pilier. Un financement « à 100 % » par la banque n’est donc pas compatible avec ce standard minimal pour un nouveau crédit.

« Sans apport » peut en revanche signifier sans épargne bancaire : les fonds propres peuvent venir d’une donation, d’une avance d’hoirie, d’un prêt familial dans les conditions ci-dessus ou du pilier 3a (voir plus bas). Chaque banque reste libre d’exiger davantage.

2^e pilier : vous pouvez retirer ou mettre en gage votre avoir pour un logement que vous occupez, selon les règles détaillées sur notre page prévoyance (au plus tard trois ans avant la retraite, minimum 20 000 francs, consentement écrit du conjoint, remboursement en cas de vente). Ces fonds s’ajoutent aux fonds propres, mais ne comptent pas dans le minimum de 10 %.

Pilier 3a :

• la mise en gage d’avoirs 3a « peut être considérée comme une composante des fonds propres » selon les directives ;
• le retrait anticipé est possible tous les cinq ans pour acquérir son logement ou rembourser une hypothèque (OPP 3, art. 3). Pour un couple marié, les deux époux doivent être inscrits au registre foncier comme propriétaires ou copropriétaires (circulaire AFC n° 18a). Contrairement au 2^e pilier, un retrait du 3a ne peut pas être remboursé ;
• la prise en compte d’un 3a retiré dans le minimum de 10 % n’est pas réglée expressément par les directives : à confirmer avec votre banque.

La FINMA a relevé que des avoirs de prévoyance placés en grande partie en actions avaient parfois été pris en compte à 100 %. Elle attend des banques qu’elles appliquent des décotes aux sûretés dont le capital n’est pas assuré.

Chaque banque fixe elle-même le taux d’intérêt théorique et la part maximale du revenu consacrée au logement. La FINMA considère comme durables, par exemple, des charges de logement d’au plus 33 % du revenu brut durable, calculées avec un taux théorique de 5 % et des frais annexes de 0,8 % de la valeur du bien (ou 38 % du revenu net durable). Ces critères sont des repères de surveillance, pas une liste exhaustive.

Le revenu du conjoint n’est pris en compte que si les deux sont débiteurs solidaires du prêt.

• Retrait de prévoyance : le capital retiré du 2^e pilier ou du 3a est imposé séparément, au cinquième du barème pour l’impôt fédéral direct (LIFD, art. 38). Dans le canton de Vaud, il est aussi imposé séparément, sur la base de taux représentant le cinquième des taux d’imposition (LI, art. 49), et doit être déclaré dans les 30 jours (LI, art. 198a).
• Remboursement : si vous remboursez un retrait du 2^e pilier, l’impôt payé peut être restitué sur demande écrite dans les trois ans (LPP, art. 83a).
• Droit de mutation vaudois à l’achat : 2,2 % de la valeur pour le canton (LMSD, art. 10), plus une part communale d’au plus 50 centimes par franc d’impôt cantonal, soit 1,1 % (LICom, art. 24) : jusqu’à 3,3 % au total.
• Valeur locative : son imposition sera supprimée au 1^er janvier 2029 (Conseil fédéral, 01.04.2026), avec la déduction des frais d’entretien et, en grande partie, celle des intérêts hypothécaires du logement occupé. Les primo-acquéreurs bénéficieront d’une déduction limitée dans le temps (fiche de la Confédération du 15.08.2025). Les modalités cantonales vaudoises seront précisées d’ici à l’entrée en vigueur, en 2029.

Pour vos autres impôts, voir notre page fiscalité.

• l’effet du retrait sur votre rente de vieillesse et sur votre couverture en cas d’invalidité ou de décès ;
• le blocage des rachats dans votre caisse de pension tant que le retrait n’est pas remboursé ;
• l’impôt sur le capital retiré ;
• le consentement du conjoint et l’inscription des deux époux au registre foncier pour le 3a.

Nous mesurons ces effets avec vous dans le cadre de notre accompagnement en prévoyance. Pour le pilier 3a, voir aussi notre article sur le 3a bancaire ou d’assurance.